Die All-Money-Technik

Wie funktioniert die Technik, ein Haus mit Bargeld zu kaufen? Zunächst möchte ich wiederholen, dass ich wirklich kein Geld hatte, aber ich hatte einen erheblichen Teil des Eigenkapitals in Terrys Eigentum und einigen der Häuser, die ich besaß, gesammelt, um mir eine Kaution für bedeutende Arten zu geben. Banken und Hypothekenbanken akzeptieren Geld aus ihrer eigenen Kreditlinie als Bargeld, um ein Haus zu kaufen. Zumindest haben sie es 1997 nach den damaligen Finanzrichtlinien getan. Das Fazit bei Hypotheken und Krediten ist, dass sich die Richtlinien ständig ändern, sodass diese Technik, die ich 1997 verwendet habe, möglicherweise in Zukunft angewendet wird oder nicht. Ob es wiederverwendet werden kann oder nicht, ist mir eigentlich egal, da ich glaube, dass es früher oder später immer eine Möglichkeit geben wird, eine Immobilie mit einem begrenzten Geldbetrag zu kaufen. Es wird immer eine Technik für den Erwerb von Immobilien geben, aber ich bin mir nicht ganz sicher, wie es in Zukunft ausgehen wird.

Ich fing an, Häuser in der Mayfair-Gegend von Philadelphia zu Preisen zwischen 30.000 und 40.000 US-Dollar pro Haus zu kaufen. Ich würde ein Haus mit drei Schlafzimmern und einem Badezimmer im zweiten Stock mit einer Küche, einem Ess- und Wohnzimmer im ersten Stock und einem Keller kaufen. Was wir in Philadelphia als Reihenhaus bezeichnen, würde aus einer Veranda und einem Hinterhof bestehen, die sich über die Breite des Hauses erstrecken würden. Die meisten Stadthäuser in Philadelphia sind weniger als zweiundzwanzig Fuß breit. Für diejenigen unter Ihnen, die nicht aus Philadelphia stammen und sich nicht vorstellen können, wie ein Stadthaus in Philadelphia aussieht, empfehle ich Ihnen, den Rocky-Film anzuschauen. Zweiundzwanzig Häuser auf beiden Seiten jedes Blocks werden wirklich testen, ob Sie ein Nachbar sein können. Die Dinge, die normalerweise mit Ihren Nachbarn in Philadelphia streiten, sind oft der Parkplatz, der Lärm, den Ihre Kinder machen, wo Sie Ihren Müll lassen, Partys und das Aussehen Ihres Hauses.

1998 zogen meine Freundin und ich zusammen und gingen in den Vorort Philadelphia namens Warminster. Nachdem ich in Tacony wie Rocky auf den Straßen gelebt hatte, freute ich mich wirklich darauf, etwas Platz zwischen meinem Haus und meinem Nachbarn zu haben. Ich sagte Terry, er solle nicht einmal daran denken, mit den Leuten neben uns zu reden. Ich sagte ihm, wenn einer von ihnen mit einem Obstkuchen kommt, werde ich ihn nehmen und wie einen Fußball in ihren Garten werfen. Ich glaube, ich hatte das Philadelphia Row Home Syndrom. Meine neuen Nachbarn in Warminster erwiesen sich als großartige Menschen, aber ich brauchte anderthalb Jahre, um es zu lernen.

Sie haben gerade Ihr Stadthaus für 35.000 USD in Mayfair gekauft und nach 2.000 USD Abschlusskosten und 5.000 USD Reparaturkosten sind Sie ein guter Mieter, der bereit ist, das Haus zu mieten. Nachdem Sie das Haus mit einem positiven Cashflow von 200 USD pro Monat gemietet haben, haben Sie jetzt 42.000 USD an unbezahlten Schulden auf Ihrer eigenen Kreditlinie, die zurückgezahlt werden müssen. Als ich das Haus kaufte, bekam ich keine Hypothek, weil ich nur ein Haus gegen Bargeld gekauft habe, wie die Firma sagt. Das ganze Geld, das ich für dieses Haus ausgegeben habe, wurde für die Home Equity-Kreditlinie ausgegeben.

Jetzt geht es darum, Ihre eigene Kreditlinie zurückzuzahlen, damit Sie von vorne beginnen können. Wir bringen Ihr Haus jetzt zu einer Bank und teilen der Hypothekenabteilung mit, dass Sie Ihre Immobilieninvestition refinanzieren möchten. Dies hilft zu erklären, dass die Nachbarschaft, in der Sie Ihr Haus kaufen, eine breitere Preisspanne haben sollte, wie es die Mayfair-Nachbarschaft Mitte der 90er Jahre tat. Ein Block zum anderen würde einen Unterschied von 3000 USD im Preis der Hauswerte sehen. Dies war wichtig bei der Refinanzierung mit Bargeld, da die Bank leicht erkennen kann, dass ich meine Immobilie trotz vieler Reparaturen gerade für 35.000 USD gekauft habe. Ich konnte die Tatsache rechtfertigen, dass ich mehr Geld für die Renovierung meines Hauses ausgegeben habe, und durch die Einstellung eines Mieters war es nun unter Investitionsgesichtspunkten eine rentable Immobilie.

Wenn ich Glück hatte, kaufte ich mehrmals Häuser in Mayfair und der Gutachter benutzte Häuser, die ein oder zwei Häuserblocks entfernt waren, und kam mit einer Schätzung von 45.000 Dollar zurück. Zu dieser Zeit gab es Programme, die es einem Investor ermöglichten, ein Haus mit einer Anzahlung von 10% zu kaufen oder es durch Refinanzierung einer Zahlung von 90% als Eigenkapital zu belassen, was mich ungefähr 40.500 USD kostete. Mit dieser Technik konnte ich das meiste Geld, das ich in die Immobilie steckte, bekommen. Tatsächlich habe ich nur 1.500 Dollar für dieses neue Haus bezahlt. Warum gaben mir die Hypothekenbanken und Gutachter nicht immer die Nummern, die ich wollte? Ich denke, weil sie das Geschäft wollten. Ich würde der Bank nur sagen, dass ich diesen Betrag brauche, um auf 45.000 Dollar zu kommen, oder ich halte ihn einfach so, wie er ist. Sie schienen mir immer das zu geben, was ich vernünftigerweise wollte.

Dieser ganze Prozess dauerte drei bis vier Monate. In dieser Zeit habe ich vielleicht ein paar tausend Dollar gespart. Zwischen dem Geld, das ich durch meine Arbeit und meine Investitionen gespart hatte, und der Refinanzierungszahlung hatte ich den größten Teil oder das gesamte Geld auf meine eigene Kreditlinie aufgeladen, die jetzt nahe Null war, um den Prozess erneut zu starten. Und genau das wollte ich tun. Mit diesem System kaufte ich vier bis sechs Häuser pro Jahr und kaufte mit dem gleichen Geld immer wieder Haus für Haus. In Wirklichkeit ist die Technik eine Technik mit wenig oder gar keinem Geld. Zu der Zeit hatte ich vielleicht 60.000 Dollar Geld zur Verfügung, um Häuser von meinem HELOC zu kaufen, also würde ich ein Haus kaufen und dann das Geld aufladen. Es war eine großartige Technik, die legal war, und ich sah meinen Traum, ein Vollzeit-Immobilieninvestor zu werden, wahr werden, obwohl ich noch nicht da war.

In den Jahren 1995 bis 2002 wuchs der Immobilienmarkt in Philadelphia jedes Jahr stetig um rund 6 Prozent. Ich begann mein Vermögen zu verfolgen, das zu 100% aus Eigenkapital bestand, was bedeutete, dass ich bei der Berechnung meines Nettovermögens keine andere Form von Investition zu berücksichtigen hatte.